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Sind Ehegatten Miteigentümer eines gemeinsamen Hausgrundstücks oder einer Eigentumswohnung, stellt sich die Frage, wie nach einer Trennung oder Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie verfahren werden soll. Häufig wurden zur Finanzierung des Wohneigentums Kreditverpflichtungen eingegangen, so dass auch diesbezüglich eine Klärung herbeigeführt werden muss.

Die bestehenden rechtlichen Möglichkeiten sind überschaubar.

1. Variante: Ein Ehegatte übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten

Diese Variante setzt zum einen voraus, dass ein Ehegatte bereit ist, seinen Miteigentumsanteil an der Immobilie auf den anderen Ehegatten zu übertragen. Des Weiteren muss aber der andere Ehegatte nicht nur zur Übernahme bereit, sondern auch finanziell in der Lage sein, um den Ehepartner auszuzahlen. Bestehen keine Kreditverpflichtungen mehr, erhält der übertragende Ehegatte die Hälfte des Verkehrswertes der Immobilie. Können die Ehegatten keine Einigung zum Verkehrswert erzielen, muss die Bewertung durch einen Sachverständigen erfolgen.

In der Praxis häufiger ist der Fall, dass noch gemeinsame Darlehensverpflichtungen bestehen. Hier sollte versucht werden, eine Schuldhaftentlassung des seinen Miteigentumsanteil übertragenden Ehegatten bei der finanzierenden Bank zu erreichen, so dass im Außenverhältnis zur Bank nur noch der übernehmende Ehegatte für die Restschulden haftet. Einer solchen Schuldhaftentlassung wird die finanzierende Bank nur dann zustimmen, wenn der übernehmende Ehegatte solvent genug ist, um die Kreditverpflichtungen künftig allein zu tragen. In diesem Zusammenhang ist für das Kreditinstitut natürlich auch von Interesse, in welcher Höhe Unterhaltszahlungen oder Zugewinnausgleichszahlungen des übernehmenden Ehegatten an den anderen Ehegatten zu erbringen sind. Die Übernahme der bestehenden Restschulden wirkt sich selbstverständlich auf die Höhe des zu zahlenden „Hinauszahlungsbetrages“ aus. 

Beispiel:

M und F sind Miteigentümer eines Hausgrundstückes zu je ½. Der Verkehrswert der Immobilie liegt bei 350.000,00 €. Die Ehegatten haben zur Finanzierung der Immobilie gemeinsam Bankkredit in Anspruch genommen, der aktuell bei 200.000,00 € valutiert.
M möchte den Miteigentumsanteil seiner Ehefrau übernehmen. Da M über ein hohes Einkommen verfügt, ist die Bank bereit, die F aus der Schuldhaft zu entlassen.

350.000,00 € Verkehrswert – 200.000,00 € Restschuld : 2 = 75.000,00 €

In dem Beispielsfall müsste M an seine Ehefrau F für die Übernahme der Immobilie zu Alleineigentum bei Entlassung der Ehefrau aus den bestehenden Kreditverpflichtungen 75.000,00 € zahlen.

Achtung: Die Übertragung der Immobilie sollte nicht isoliert erfolgen, sondern es müssen unbedingt sonstige Zugewinnausgleichsansprüche berücksichtigt werden.

Diese Problematik muss erkannt werden, ansonsten drohen unter Umständen erhebliche finanzielle Nachteile. In diesem Zusammenhang bietet es sich ohnehin an, eine Gesamtlösung anzustreben, bei der alle finanziellen Aspekte, auch Unterhaltsansprüche, einbezogen werden.

2. Variante: Freihändiger Verkauf der Immobilie

Möchte kein Ehegatte den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatte übernehmen oder ist keiner der Ehegatten finanziell dazu in der Lage, kommt der Verkauf der Immobilie in Betracht.

Im Idealfall können bestehende Kreditverbindlichkeiten abgelöst und der Rest des erzielten Verkaufserlöses unter den Ehegatten hälftig geteilt werden.

Im ungünstigsten Fall reicht der erzielte Verkaufserlös nicht aus, um die Darlehensverbindlichkeiten vollständig zu tilgen. Dann haften beide Ehegatten im Verhältnis zum Kreditinstitut als Gesamtschuldner in voller Höhe für die Restschulden.

3. Variante: Teilungsversteigerung

Können sich die Ehegatten über die gemeinsame Immobilie absolut nicht einig werden, kommt eine Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft nur über eine Teilungsversteigerung in Betracht.

Insbesondere wenn noch Kreditschulden auf der Immobilie lasten, ist die Teilungsversteigerung häufig eine wirtschaftlich schlechte Variante.

Sind die Ehegatten noch nicht geschieden, muss § 1365 BGB beachtet werden, wonach ein Ehegatte über sein Vermögen im Ganzen nur mit Zustimmung des anderen Ehegatten verfügen darf. Oftmals stellt der Miteigentumsanteil im Wesentlichen das gesamte Vermögen dar.

4. Variante: Beide Ehegatten bleiben Miteigentümer

Selbstverständlich ist es möglich, dass die Ehegatten trotz Trennung/ Scheidung weiterhin Miteigentümer zu je ½ bleiben und hälftig die Kreditverpflichtungen tragen.
Diese Variante ist meist aber nicht gewollt, weil man sich im Zuge der Scheidung auch vermögensrechtlich vollständig auseinandersetzen möchte.